前不久，万科又公布了第三季度报告，再次与大家分享。

 

管理层讨论与分析

2008年住宅市场延续了去年年底以来的调整。而外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化，也影响到中国，并增加了中国住宅市场的复杂性。今年以来，多个城市的房价出现下降，成交量更进一步大幅萎缩。公司将继续贯彻既定的经营策略，坚持聚焦主流客户、围绕市场需求调整产品结构，综合采用各种灵活的策略促进销售，销售表现略好于市场总体情况，但仍未能摆脱市场总体收缩的影响。

三季度，公司实现销售面积136.6万平方米，实现销售金额114.9亿元；较上年同期分别减少29.4%和31.9%。1-9月份，公司累计实现销售面积402.4万平米，销售收入356.1亿元，分别比去年同期减少8.9%和3.2%。

 

市场环境变化及管理层判断

公司对中国经济及中国住宅市场的长期前景，依然怀有坚定不移的信心。但短期内经营环境的变化，正面临空前的复杂性和不确定性。最近数年来，公司不断对行业、市场的长期、短期趋势进行分析，并将公司的判断在定期报告中向投资者披露。这些结论基本也都在随后得到了事实的验证。但当前全球经济正处于极为特殊的阶段，中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。

目前，发达国家正面临数十年罕见的金融动荡，这一点已基本成为全球共识；这一金融动荡对发达国家的实体经济会产生多大影响、会否引致整体经济的衰退，尚存在争议，但对经济景气的担忧正在上升、对长期收入的信心正在下降，已经成为发达国家的普遍情况。而与此同时，上述国家也普遍以数十年罕见的力度，推出了拯救金融、提振经济的举措，而这些举措将发挥的效用，目前尚不明朗。

肇始于发达国家的金融动荡，对包括中国在内的经济新兴国家将产生何种影响，则更具有额外的复杂性。长期来看，这可能成为提升新兴国家在全球经济中地位的契机；但短期内，全球经济信心、流动性、购买力的变化，必然会对新兴国家产生多方面的冲击。而另一方面，新兴国家在应对外围经济环境变化过程中，在货币政策、财政政策等方面也必然推出相应的对策，这些制度安排，将在相当一段时间内对经济发展的走势产生影响。

住宅行业作为房地产行业的重要组成部分，历来与宏观经济、政策紧密关联。上述复杂性在中国住宅行业必然得到体现。除此之外，2007年过快上涨引致的行业理性回归并未彻底完成，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，而全球能源、资源价格的急剧波动以及国内就业形势的变化也将给住宅开发成本带来更多的不确定性。

面对如此众多的不确定性，公司管理层认为，企业的经营策略，只能回到更基本的商业逻辑，在短期的高度不确定性之外，把握确定、恒久的市场规律。具体来说，就是一方面坚持“现金为王”的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量。另一方面，在行业的调整期内，公司不应过于追求短期内的规模增长，而更应致力于提升公司的专业能力，发现自身的不足，并进一步巩固和强化自身的优势，以立足长远，提高公司为客户和股东创造价值的能力。

 

针对市场环境变化的主要经营举措

下半年，公司力争围绕市场需求，更积极地调整产品结构，并采用更灵活的方式促进销售，以确保公司持续良好的资金状况。9月，公司顺利发行59亿元公司债券，三季度末公司拥有货币资金199.4亿元，比二季度末的153.7亿元增加了29.8%，体现了公司一贯重视的“经营稳健性和财务安全性”原则。三季度末，公司的短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金。公司三季度总负债率69.7%，净负债率34.8%，比二季度末的净负债率37.1％有所下降，显示了公司充裕的现金流动性。

调整期内公司将保持更为稳健的存货规模。在半年度报告中，公司已经调低了全年的开竣工计划。面对当前更加复杂的经营环境，公司决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。调整期内公司将采用更为审慎的财务策略。公司根据当前的市场情况，决定对面临风险的项目计提存货跌价减值准备，这些项目包括天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡和北京金色城品项目，共计提存货跌价准备5.35亿元。未来随着市场的变化，公司将进一步对存货减值风险予以持续的审视和评估。

鉴于市场成交量持续大幅度萎缩，部分城市房价出现下跌，加之房地产市场在未来一段时间的高度不确定性，公司预计2008年度限制性股票激励计划计提激励基金要求的净利润增长率超过15%这一业绩指标难以达成。公司从三季度开始，按照无法达成这一指标的情况进行会计处理。

第三季度，公司实现结算面积60.4万平方米，结算收入51.9亿元，分别比去年同期增长102.0%和74.0%。1~9月份结算面积268.4万平方米，结算收入222.0亿元，分别比去年同期增长75.3%和59.5%；截至三季度末，公司累计实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1%和18.8%。公司尚有383.0万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额合计约337.9亿元。

 

对房贷新政的看法

10月22日，财政部、中国人民银行等部门出台多项措施，加大保障民生力度，在住房政策方面也进行了一些调整，包括对个人首次购买90平米及以下普通住房，统一将契税税率下调至1%；金融机构在对居民首次购买自住普通住房和改善型普通自住房提供贷款时，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%等。而在此前后，多个地方政府也先后推出了一系列促进当地房地产市场健康发展的措施。

这些措施降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望。客观上也有助于稳定房地产市场信心，推动市场更快地达成共识，有助于避免过度调整，实现房地产市场的“软着陆”。但市场短期内会多快、多大程度上做出积极反应，则还需要观察。

 

新增项目情况

第三季度，公司新增项目10个，项目规划建筑面积合计约237.7万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约183.4万平方米，平均土地成本约1930元/平方米。1~9月份，公司共新增项目27个，项目规划建筑面积总计约660.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约502.1万平方米，平均土地成本约2074元/平方米。截至三季度末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计1845.6万平方米。

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