发表于 :2009-12-25 09:11
在12月9日的国务院会议上，确定二手房转让营业税征免时限由2年恢复5年，意味着国家09年1月起对二手房转让营业税优惠政策的终止。那么具体采取哪种方式进行征收呢？
当业内人士还在揣摩之中，12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》对此进行了明确。该通知提出：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
老梁认为此调控近似一纸空文。就深圳而言，普通住房应该同时满足三个条件：144平方米以内，容积率大于1，成交价不得高于周边同类项目均价的1.5倍；否则都属于非普通住房。目前深圳市场上成交的决大多数是普通住房，二手房买卖中也一直是阴阳合同操作，所以这类住宅在成交中是完全避开了营业税的。虽然对购买豪宅客户是有一些影响，但这些能购买豪宅的客户也许对价格或税费的敏感度不是很强。
之前，对政府调控期望过高的老百姓，可能会有所失望。老梁认为，中央政府是一定意识到楼市泡沫必须予以整顿的，却又怕出重招会导致失控；或者说和地方政府的财政、银行等也密切相关连，所以采取了相对审慎的态度。然而在现在的中国体制下，连外国人都知道中国政策的落实是“上有政策，下有对策”。如果政策在中央就先打了折，到了地方，那就是折上再折了。这也就是为什么宏观调控这么多年来，调了又调，房价依然上涨之缘由。一切皆因政策不能真正落实执行也！
其实，一纸空文又何止这一项呢？个税、土地增值税；土地出让、预售条件；在很多地方城市，你都可以看到类似的一纸空文。我们期待中央能认识问题的实质：没有铁腕，是难以真正实现楼市调控的。
发表于 :2008-10-27 17:29
由惠州市房地产业协会与市房产交易中心联合主办的，主题为“惠民之州、宜居之城”的2008年惠州房地产展销会，于10月23日-10月26日在江北体育馆开展。主展区共有32个房地产企业、携39个楼盘参展。
老梁也前往展会现场一观，有几点感触和大家分享：
首先，历届的惠州房展会，都十分小家子气。也许是没有合适场地，江北体育馆一直是历届房展会选址，整个展馆面积可能还不足深圳房展会的10%。而且，每个展位都不是特别大，不象深圳房展会有珠三角展区，还有家居装饰展区；更有一些牛B的开发商一下就拿了数十个展位，搭出大大的展示舞台。
由于场地有限，据说在8月29日招展新闻发布会当天，主展馆全部42个展位就已被预订一空，很多后来联系的发展商想挤进来都难。看来，近期的楼市低迷，使得众开发商着急了，不得不抓紧在房展会上做好促销冲刺，也许这是严冬前最后的机会了。
其二，历届的惠州房展会，主要参展的都是惠城区及其周边的陈江、水口、小金口等地楼盘。象惠阳、大亚湾等地的楼盘都没有来，他们似乎更愿意参加深圳的房展会。
随楼市调控，投资客减少，惠阳、大亚湾等地的楼盘，本地消费能力不足，主要靠深圳客购买，故受影响较大。而惠城区的楼盘深圳客也大减，但相对还有本地刚性的需求。据说，惠城区的客户也不会跑去惠阳、大亚湾买房。
其三，今年是房地产市场观望气氛较浓的一年，成交量较去年同期大幅回落。在展会头两天不是休息日，尤其是23日有开幕式，现场的人流基本以业内人士为主，象中原、世联等代理公司好像全部出动了。剪彩仪式也很热烈，惠州电视台也对主要参展的发展商老总进行了采访，好像隆生的刘小波、光耀的郭赞明等都出现了。
展会后两天的双休日，算是聚集了旺盛的人气。据说26日下午很多楼盘准备撤展时，仍然有很多参观者流连忘返。一位展会现场的某楼盘营销经理说，今年来参观的人确实不少，其中很大部分都会仔细打听楼盘有关信息，有的还要求工作人员给出估价，工作人员还真有点忙不过来，每天光宣传资料就得发好几捆。
看来本届房展会的宣传工作还是很到位的，但毕竟是观望了解的客户多，实际成交的少。据本届房展会组委会初步统计，4天的房展会累计吸引观展人数达16万人次，超过以往历届房展会。
其四，为了在房展会期间最大程度地推销自己的楼盘，不少开发商各自使出不同招数。可以在现场看到，部分楼盘推出人体模特、现场有奖活动、登记资料就可免费领取各种小礼品等活动，而丽格国际公寓则把样板房也搬到了现场。
另外在展会上，不少开发商在价格方面大打折扣牌，最低折扣为8.3折。很多楼盘给出特别价格，打折成了流行的促销方式。位于惠城区小金口的金宝山庄山景房推出每平方米1880元的价格，是此次房展会上开出的最低价。据组委会初步统计，主展区楼盘购房意向达成1580多宗，其中预订住宅238套。
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