谈起现在的中国楼市，俨然是个时髦的话题。不仅是中国人举国上下的热点，也引起了世界的关注。

中国楼市泡沫世界闻名

日前，美国知名杂志《福布斯》评出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中国的房地产市场位居第二，其理由是：中国的快速增长主要得益于宽松的货币政策，这很大程度上促成了房地产价格、股票价格的虚高。《福布斯》认为：“中国的增长看上去‘疑似’当年日本和美国市场崩盘前的状况，大的开发商严重依赖金融高杠杆，即利用银行贷款来发展房地产和所谓‘价格永远上涨、利率永远走低’的概念。”

值得一提的是，今年连创历史新高的黄金，被《福布斯》列为全球七大金融泡沫之首。“金价在过去十年内上涨了逾300%，部分是由于投资者认为，黄金在金融危机时是财富最好的储备投资。虽然金价上涨的趋势对投资者是永远的诱惑，但黄金作为资产并不能产生任何实质的收入”。 此外，新兴市场、美国国债、大学学费、交易买卖基金和铜价也相继被《福布斯》列为当前金融泡沫。《福布斯》还认为，铜价的上涨与中国需求有直接关系。因为中国的房地产繁荣发展，强大的需求造成铜的现货价格不断攀升。

指标全部超标

无论如何，各种指针均显示中国楼市确已泡沫化，并到了必须及早调整的地步。其实，中国楼市泡沫并非新问题，早几年前就已逐步孕育成长，到2007年步入疯狂。2008年在宏观调控从紧政策下和金融海啸造成的经济滑坡，楼市亦稍有冷却，销售及投资明显放缓而楼价也出现下调，但泡沫却未能真正的挤掉。今年年中经济出现V型反弹，楼市亦随之急速升温，且热度更胜2007年，泡沫涨得更大。在新增货币供给及信贷的疯涨下，大量资金注入楼市炒卖，不断催生天价地王。

目前，中国楼市泡沫在部分一线城市表现严重。主要体现在一些指标，如“房屋租售比”大大超出1∶300的警戒线；如“收入房价比”大大的超出1：6的范围；如“月供收入比”也大大超出50%的危险线。举例深圳，很多楼盘“房屋租售比”在1：400-600；普通家庭的“收入房价比”达到1：20以上；很多房奴家庭“月供收入比”已经达到70%以上，连首期款都是靠双方父母拼凑的。

电视剧带来的思考

不久前，一部电视剧《蜗居》热播，引起了无数都市男女的共鸣。他们在攒房子首付款的过程中，眼巴巴地看着房价一日比一日高，而自己的存款似乎总是差一点点。剧情可谓符合当下的时势，房奴、小三、腐败……虽然被叫停，可是这关系民生的社会现实不能不令人深思。之前一些言论如：“未婚女青年推高房价”、“房价上涨，是因为丈母娘需求”、“父母买单推高房价”，其实都是出自某些开发商之口，这是他们为楼市暴利和泡沫寻找理由。在《蜗居》之前上映过的电视剧《房子》，其实从侧面也反映这个社会现象。

泡沫蔓延，地价能买地球

更为可怕的是，据统计现在某些一线城市的楼盘销售70%-80%都是投资者，2007年的炒楼现象有增无减，而且往往是从一个炒家到另一个炒家的“干炒”。一些城市也因为滋生炒楼团而闻名，如深圳人炒高了深圳、惠州、东莞，也转战到内地和香港；而温州人更离谱，全国一、二线城市都有他们的团队，最近听说在迪拜也被套了30个亿。

这种楼市泡沫已经开始向二三线城市蔓延，老梁最近走了内地很多城市，深深体会到这一点。很多房地产刚起步的三、四线城市，还完全处于卖方市场，加上政府腐败和市场的不规范，图纸也能很快卖掉。这种情况下是更容易泡沫蔓延，甚至产生新的泡沫。

王石称，目前中国非常像日本的泡沫经济时代。据说，日本房地产泡沫破裂前，地价可以把整个美国买下来。按照现在北京、上海的房价，来看北京、上海总体地价，中国也有这种趋势。其实，庞大的中国，楼市泡沫全国蔓延，如果真细细计算下，中国城市总体地价，也许能买下整个地球。

楼市泡沫晚破不如早破

《福布斯》称，中国当局已确认楼市须予整顿，却又怕出重招会导致失控。这种审慎态度本无可厚非，但须知长痛不如短痛，泡沫要破乃迟早之事，迟破风险更高、损失更大，故当局必须及早给出较明确讯息。

整顿楼市必先从内部政策做起，外资见无利可图亦将离去。目前中国政府主要是在十二月内出了两招：把个人住房转让营业税免征时限由二年恢复到五年(在08年底为支持楼市而出台的优惠政策中降为二年)，和把买地首付提高。之前也曾提到收紧二套房信贷，但因要依靠各地政府及银行执行，实效如何仍众说纷纭，更有不少评论怀疑地方政府对收紧房贷的积极性，会出现“上有政策，下有对策”情况。

执行力是关键

无疑，中国在楼市调控上仍欠全面的具体方案，市场存在诸多揣测，如传闻会提高二套房首付比例及征收物业税等，反令不明朗性大增。老梁认为：中央政府必须铁碗整顿。首先，于2008年底出台的各种支持楼市的税费及信贷优惠，均应予逐步取消。其次，加强已经颁布政策的落实，监督地方政府，推动他们的执行力。

另外，老梁还有两点建议：其一，视野总不能盯着部分一线城市，要注意内陆一些所谓的资源型二、三线城市，比如山西的临汾、河北的唐山、内蒙古的鄂尔多斯等，这些城市的楼市疯狂有过而无不及。其二，密切关注炒风盛行的城市动向，如温州、深圳等，抵制其在异地团体购买。

据悉，12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确指出：开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

第二拳令股市受挫

囤地、炒地一直被称为高房价的推手之一。这次五部委加强土地出让收支管理，是在14日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施。如果说国务院9日出台的“营业税征免时限由2年恢复5年”的调整是楼市调控打出的第一拳，那么这次再度出手打击开发商囤地，应该算是第二拳。

受政策利空消息影响，地产股成为12月18日日跌幅最为惨重的板块，板块平均跌幅达6.5%，十余只个股惨遭跌停，地产股的重挫也拖累深成指大跌3.56%。个股方面，东华实业、渝开发、大龙地产等多只个股跌停，泛海建设接近跌停，招商地产跌9%，保利地产、中粮地产、金地集团跌幅均超过7%，万科跌6%。

对中小开发企业有影响

据了解，目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大多执行百分之二十至三十的首付政策。所以，此举实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，抑制部分炒地、囤地行为。另外，中央也希望此举能提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。

华远的任志强说，对北京开发商没什么影响，北京从来就是很快付清地价的。其实任大炮说得也有一定道理，之前全国上演的“地王”频现，其买家也多为上市公司，或有背景的企业，他们根本也不存在资金问题。所以，这一政策对资金充裕的公司影响有限，对势力弱的中小房产公司会有打击。

落实政策、加强执行是关键

老梁认为，中央态度明确，除提高开发门槛，并进一步加强土地市场的批后监管。这就关系到地方政府的执行力度。说真的，其实很多政策早就出台，但到了地方就不能落实或大打折扣，这也是目前中国的通病。上有政策，下有对策；或者上面不监管，下面不执行。从而在土地拍出后开发商炒地、囤地现象仍然大量存在，出让再多的土地，也不可能形成一个有序的土地市场供求关系，房地产市场供求关系的紧张状况也难以有效改善。

所以，明年政策的落实情况之监督及各地方政府之执行力度，将是能否真正有效遏制房价的关键。

政策组合拳将再现

14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。所以，近期中央将密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，这已经逐步开始应验了老梁此前撰文《宏观政策将陆续出台，明年房价下滑大势所趋》的预言。也透露出中央对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。

可以肯定，今年底到明年，房市调控还将继续，中央会陆续形成一套组合拳。下一步国土部将与金融管理机构联手增加土地市场透明度，重点监管典型“地王”和闲置地。另外在加强预售交易环节监管和市场透明度方面也或有新规。

2010楼市调整，我们可以拭目以待！

11月18日，全国各地69位市长齐聚深圳参加“中国市长论坛”，住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。对于各个城市的政策动向及政策效应，住房与城乡建设部正在密切观察，并评估各种措施的效应。哪些应该继续发扬，哪些应该终止，适当的时候会拿出规范的意见。”

减税、补贴、办户口

据悉，从2008年第二季度开始，内地多个城市已经开始了各色各样的救市行动。从降低交易税，到“百姓买房政府贴钱”，再到买房办户口……各地政府为了挽救岌岌可危的房地产市场，可谓殚精竭虑。

西安、长沙、厦门、南京、沈阳、重庆、石家庄、郑州、杭州、上海等18个城市相继推出减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极政策来稳定房地产市场，引起了社会各界的广泛关注和激烈讨论。

发改委肯定各地救楼市行动

国家发改委副主任杜鹰11月16日表示，今年下半年以来中国经济出现的下行趋势，已经引起国务院高度关注，正在研究并准备出台一系列的措施。央行行长周小川昨天也表示，中央政府可能需要进一步刺激国内需求，但同时也需要考虑哪些措施更有效。

杜鹰对当前多省市提出的“救楼市”举措给予积极肯定，他说，部分城市采取的新措施是个利好消息。他透露，国家将根据经济发展的情况和房地产市场的变化，进一步研究一些必要的、地方政府可调控范围内的政策，目的是保持房地产市场的平稳发展。

盘点各地

郑州：包括两个大方面，一是对购房者让利优惠，减免购房环节的相关税费，从政策上支持市民购房；二是减轻开发商在开发环节的资金压力，在城中村改造、保障住房建设、旧城改造等项目上，允许缓缴部分税费。

石家庄：购房契税财政补贴50%，公积金限额提高范围扩大，购房可为直系亲属办户口，城市基础设施配套费实行减半征收，房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律、法规提前收取，城建收费可缓缴，建设用地可预申请，预售可以提前，商品房可定向建购。有效期限至2009年12月31日。

重庆：2008年秋季房交会优惠措施，144平方米以下的二手房免契税和营业税，另外居住满5年的二手房成交免土地增值税，这样算来，总价40万元的144平米以下的二手房，将省3万元左右。另一个亮点是优惠政策持续时间10年来首次达到半月，优惠时段为10月23日~11月6日。而对于新建商品住房，无论参展与否，都可享受契税和登记费在现行执行标准基础上减半的优惠政策。对于新建商品住房的优惠政策，通过买卖成交的所有房地产开发企业，无论参展与否，主城区商品住房都可以享受契税和登记费在现行执行标准基础上减半的优惠政策。

上海：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。有效期至2009年12月31日。

各地城市出台政策

广东还在酝酿

在本轮楼市调整中，以广东珠三角为首，成交急剧下滑，房价跌幅较大，相比内陆的长三角、环渤海等区域，珠三角受影响最大。尤其以广州、深圳等一线城市，交易量不足之前一半，价格下调达30%，部分豪宅更是达50%以上。泡沫挤出的同时，也预示着危机。很多炒家或买家选择断供，很多楼盘前期业主维权要求退房，连万科、金地等知名公司都有牵连。

以广州、深圳为首的珠三角城市在2007年的疯狂中，表现也是领先。特殊的位置和经济地位，使得它们受到全国关注，中央的眼睛也盯着呢。所以，广州、深圳也是最为有力贯彻执行国家宏观调控政策的城市。

这次，在全国众兄弟城市纷纷出台救市举措，而广州、深圳却迟迟不动，静观中央的动作和兄弟城市救市举措的效果。但有消息透露，广州、深圳政府其实早就开始酝酿救市，只是不愿做“出头鸟”。在财政部宣布降税降息的“房贷新政”后，广州、深圳即将有所行动，据说深圳下周将出台相关房贷新政细则。

“是否放开二套房贷”成争议焦点

10月28日，中国银监会向各商业银行下发《关于加强个人住房贷款风险管理的紧急通知》。本已陆续酝酿出台的各行房贷细则再次延迟，截至30日，仅有农业银行、光大银行正式公布细则，其他主要商业银行均表示仍在研究之中。

而“是否放开二套房贷”是10月23日央行决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度（房贷新政）后的争议焦点之一。有关监管部门担心房地产市场可能下滑，因而要求对非自住型住房的信贷严格控制;而商业银行则认为，二套房贷属于资产质量相对优良的业务，同时也是出于同业竞争的压力而对此业务很热衷。

在央行刚刚宣布下调两率不足两周的时间，财政部又发布消息，中国国家有关部门今年第四季度将进一步完善住房保障等方面的工作力度。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

消息指出，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

此外，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适用住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

目前，在全球金融危机中，中国也深受影响，经济出现明显下滑，很多行业不景气，尤其是房地产、证券业，以及房地产的很多相关行业如建材、装饰等。据悉，很多地产企业也纷纷裁员，放弃或放缓投资计划，压缩经营规模。近期的各行失业率也大幅上升，社会已经存在了动荡的隐患。

从最近政府种种政策行为，不管大家是否承认，政府出手救市已是事实。而这次财政部的举措更是鼓励首次购房置业和普通型住宅的消费。针对首次购买普通型住宅者，契税税率从1.5%下调到1%，使得购房者减少了几千元的花费；同时，首付款比例从30%调回20%，降低置业门槛；贷款利率从0.85倍到0.7倍，直接减轻了每月还贷压力。

在目前的房市和股市，让很多人资产严重缩水，但可以肯定政府出手救市，重点是刺激内需，而不仅只是针对房市和股市。政府的态度是显见的，出台政策也会一步一步、循序渐进，边放松边观察，但调控手段也决不软弱，并加大保障性住房建设力度。下来相信政策还会陆续出台，包括降息、放宽二手房营业税年限、适度放宽二套房政策等。但针对非普通型住宅，尤其是别墅类物业，政策不会松动。

虽然，房价相比去年已经下调了很多，但对普通百姓而言仍处于高位，所以观望态势还将持续。今年底到明年，房地产业还将处于严冬，房价还会下调，但空间不会太大。