发表于 :2008-12-26 14:51
随着年关的逼近，楼市的调整进入公开化。之前的发展商只是采取各种手段变相降价，而现在已经转为公开降价，过冬的严酷现实，使得发展商已经顾不上老业主的怨恨和口水了。
在全球金融危机的形势下，中国政府也展开积极救市，包括4万亿的投资，连续的降息，但多数经济学家对明年的前景并不乐观。关于楼市，也是最近讨论的焦点，专家多认为明年楼市还将持续调整，严冬后的2009年将是发展商最为艰难的一年；预计2010年才会有所回暖。从政府出台的政策看，主要是鼓励首次置业的普通型住宅的需求，对二次以上、非普通型住宅、投资型住宅是不鼓励的。尽管有关部门已经提交申述，但中央政府一直没有松口。
近期，老梁走了些滨海城市，发现一些滨海住宅也出现困境。记得在2007年下半年，深圳楼市刚出现历史性调整后，北方的一些城市还没受到影响，南方的城市包括海南的一些滨海住宅竟然还在上涨。我公司的一位老总，在去年底买了三亚的一套滨海住宅，单价2.5万/平方米，到今年6月居然有人愿意出到3.6万/平方米购买，90平的房子除掉各种费用还能净赚80万。
究其原因，其实是客户的不同。自楼市进入调整，投资客退出，自住客观望，能够成交的往往是些中小户型，总价不高的住房；这只是一般的规律。然而另一方面，某些滨海住宅似乎仍在上涨，成交也未见委靡；尤其以海南这种度假性极强的区域，当然也有其他城市的一些临海住宅。深圳的大小梅沙一带也有此迹象，因为度假型客户是有闲钱的客户。
但是，好景不长。今年下半年，楼市的调整已经影响到这类投资或度假型住宅，有闲钱的客户也开始紧张了。海南房价开始出现下滑，成交剧减。再看深圳东部的滨海住宅，大多定位为“休闲、娱乐、酒店等于一体的高尚滨海度假”功能，如万科的东海岸、17英里、天琴湾；东部华侨城天麓、联泰梅沙湾、中海半山溪谷等。另外，也有高档公寓项目如花样年花港、泊岸雅苑、鸿威海怡轩等。目前各楼盘价格已经调整，现场人气和成交都明显不足。
前不久去看过海怡轩，主力户型为48平方米的公寓，均价约13000元/平方米。可惜的是生不逢时，在今年7月开盘至今，共售出30余套，业绩可谓平平。在经济不景气的情况下，人们手中资金紧张，对度假型住宅需求减少也是当然。但从另一个角度看，在楼市调整到一定阶段，一些在去年成功脱逃的投资客已经蠢蠢欲动。
老梁上周末刚好去了大连的金石滩，这里是大连最好的度假胜地。在楼市的严冬环境下，加上北方寒冷的气候，使得金石滩门前冷落，某些楼盘售楼处一天难见一人，海滨的度假别墅也从3-5万的单价降到1-2万。售楼人员都说期待明年夏季的来临，那时所有住房或酒店全部爆棚，人气旺自然也会相应带来成交。
总而言之，滨海类住宅是受国家经济气候影响的物业，经济的回升使得人们手头宽裕，度假需求自然增涨。目前，困境中的滨海住宅应该顺应大流，在等待经济回暖的同时，该降价回笼资金就行动；另外转变定位，寻求投资价值也是出路之一。
发表于 :2008-12-12 09:29
12月7日，受友人之邀，参加在大梅沙鸿威海怡轩举办的“乐享山海，犒赏人生”的座谈。老梁很久没有到大梅沙了，此次到来感觉变化较大。
高水准的规划
据说，大梅沙海滨公园凝聚了众多国内外园林设计水平较高的设计公司之心血。其中英国ATKINS顾问公司负责大梅沙片区的详细规划和总协调，北京林业大学园林规划建筑设计院深圳分院负责大梅沙海滨公园的规划设计，新加坡SGD设计与规划公司承担公园内的建筑设计，美国SWA环境与景观设计公司承担盐梅路海滨观景路的咨询。
大梅沙海滨公园的规划设计充分考虑山海结合、屏山傍海的自然景观优势，以绿荫冠盖的观景长廊连接椰树林立、花草群艳的大小广场为主线，附有冠大荫浓的法国枇杷掩映着的草坪停车场，造型各异、具有浓郁海滨特色的张拉膜，象朵朵白云点缀在青山绿水之间，还有沙丘绿洲、缀花草坪、棕树林林，形成了优美舒适的海滨旅游环境。
8万平方米的“愿望湖”
到过大梅沙的都知道有个“愿望塔”，其实还有个“愿望湖”。大梅沙海滨公园总面积36万平方米，其中沙滩全长约1.8公里，沙滩总面积18万平方米，公园绿地面积为10万平方米，内湖面积为8万平方米，这就是“愿望湖”。整个大梅沙片区位于一线的主要是海景酒店、游泳区、运动区、休闲区、娱乐区、烧烤场，以及愿望塔。二线则是酒店式公寓和公园绿地，包括愿望湖；三线才是靠山的住宅如万科东海岸。
传说中的愿望湖，是有名的恋爱圣地。据说，如果一对相爱的男女诚心在愿望湖许愿的话，就可以得到爱神的眷顾而得已幸福终老；但若有人移情别恋，就会受到爱神的惩罚，孤独终老或惨遭横祸。虽然说得有些玄，但数百年后仍能流传下来，可信度没有十分也有八分，特别是对恋爱中的人。
2004年7月28日万科以6000万元，竞得挂牌出让的大梅沙东海岸以南的J402-0127号宗地，随后该宗地被规划为万科中心，将是未来万科的总部。现在，万科中心正在紧锣密鼓地施工之中，据说明年10月正式建成投入使用，届时中国容积率最低、景观资源(山、海、岛)最好、风格最独特的房地产企业总部将呈现。
目前的愿望湖，由于建筑施工及管理不善，成为死水，垃圾成片。但据悉，万科中心建成后，整个愿望湖将交由万科物业管理，届时其环境将得到彻底治理改善，成为大梅沙海滨公园的一道亮丽风景。
东部投资前景
不久前，有网媒举办了“东部区域未来发展前景研判”，邀请了一些专家进行了座谈。虽然楼市处于严冬，但专家们对深圳东部区域尤其大小梅沙片区未来发展前景非常看好。
首先，由于总部将迁移到大梅沙，万科集团的管理层有很多的人已经提前将家安置在东海岸，万科将在小区的企业文化建设、产品维护、小区管理上，予以更多的扶持与投入，这对于未来的产品保值增值有巨大意义。其次，东部集中的深圳的高尚住宅，如万科的东海岸、17英里、天琴湾；东部华侨城天麓、联泰梅沙湾、中海半山溪谷等。另外，也有高档公寓项目如花样年花港、泊岸雅苑、鸿威海怡轩等，值得投资。整个深圳东部的定位将是：“拥有优美环境，集度假、休闲、娱乐、酒店等于一体的高尚滨海片区”。
对海怡轩的随想
鸿威海怡轩位于内环路侧、愿望湖畔，北隔湖望万科中心，南临大梅沙村民居。占地12038平方米，建面19555平方米，由一栋多层和一栋小高层组成。海怡轩共286套，主力户型为48平方米的公寓，少量65平方米套房和80平方米两房，均价约13000元/平方米。海怡轩最大特点是纯板式建筑，采取很多小户型公寓楼所没有的“阳光走廊”设计，使通风采光极佳，但如此也使其私密性受到一定影响。另外，6米的架空层园林，以及保留的两颗百年古榕树都成为其“亮点”。
海怡轩的定位主要是以度假为主的客户，但从7月开盘至今，共售出30余套，业绩可谓平平。据说万科也有两位员工购买，中兴的会议中心也在附近，这些其实都是潜在客户。均价13000元/平方米是毛胚价，发展商提供了1500-3000元/平方米不等的装修套餐，据销售人员介绍，每周到访客户也有上百人次，但成交不理想。从客户的观望情况看，定价略偏高，估计13000元/平方米的精装修价应比较贴近市场。另分析其投资价值可以参考，据说现在大小梅沙一带酒店开房率淡季一般在3成，旺季在9成以上，全年平均6-7成。所以如果海怡轩引入酒店管理经营，月开房收益应该是能抵月供的，具体的发展商应该为客户做一个详细投资分析。
总之，一方面鸿威要在附近多挖掘潜在客户；另一方面做适当价格调整（或赠送装修），并引进酒店管理，吸引投资客，倡导“愿望湖边的投资”，将可能收到意外的效果！
发表于 :2008-08-07 18:08
房价的话题，永远是最敏感、最引人关注的。最近，深圳龙岗的楼盘水蓝湾直接打出了“让房价回归2005年”的广告语。引起了众多人士关注，各媒体也纷纷报料。
不要被假象迷惑
据悉，水蓝湾的代理商德思勤公司表示：提出的“让房价回归2005年”，不是单纯指价格回归，而是市场置业理性的回归。龙岗区待售的楼盘不少，但市场需求也很大，我们对未来非常有信心。根据房地产的周期性发展规律和我们的市场调查来分析，龙岗区的房价在３年以后会上升30％左右。而水蓝湾的价格计划定在5800元/㎡起，甚至有可能更低，是想为业主预留增值空间。价格回归，置业理性回归，不代表品质回归。相反，随着开发商建筑水平的提高，产品质量不断提升，品质超越2008年完全可能。
从上面的内容，我们应该看到了蹊跷。首先，水蓝湾打出这句广告语主要是为了吸引眼球。就象前不久佳兆业一块户外广告牌“再低，就不可能了”被各媒体报道，尽管后来被拿下，但茗萃园项目因此名声大振，5000多元/㎡的价格据说销售还不错。
其次，5800元/㎡起，是起价而不是均价，实际均价则可能到7000元/㎡，显然具有欺骗性。之前，龙岗区中海康城国际，宣传语是4988元/㎡起，让大家吊足胃口，前往参观咨询者甚众。开盘才知道只是虚晃一枪，实际均价达7300元/㎡，成交情况与现场人气大相径庭。至今开盘两月据说成交不足20%。
其三，龙岗区今年的推盘量是最大的，而市场需求不能完全靠本地，必须吸引市区内客户来购买。加上前期积压较多，而且价格一度虚高，炒家居多，大运会和地铁概念也被过度炒做。连一向牛哄哄的公园大地也把价格调到了8000多元/㎡，招商、龙光等也纷纷调整价格。所以，龙岗后市其实很严峻，不容乐观。
2005年的价格
其实，自1998年之后，深圳房价一直在涨。在2003年非典时出现小波动后，在2006-2007年间出现暴涨，2007年10月后才开始进入调整。查阅深圳官方——市房地产研究中心的报告《2005年深圳房地产市场发展与2006年展望》，2005年全市商品住宅均价为7040.10元/㎡，同比2004年上涨17.38％。其中，特区内住宅均价8720.24元/㎡，特区外住宅均价5346.26元/㎡。
很明显，水蓝湾5800元/㎡起价，已经比2005年关外均价5346元/㎡高出。如此大谈“让房价回归2005年”，只是一个噱头。
发展商的成本上升
先看建安成本。以前，业界一般认同普通高层的建安成本在2000-2500元/㎡左右；但是如今，随着钢材、水泥、沙子、装饰材料等建筑材料价格和人力成本的上涨，很多开发商表示，的建安成本上涨到3000-3500元/㎡。（尤其注意深圳的人力成本远高过内地）
再看财务成本。由于银根紧缩、销售低迷，深圳不少开发商面临很大的资金压力。有背景的开发商还能贷到一些款，而部分开发商不得不采取向基金借款、同业拆借等各种手段筹集资金，直接导致资金成本急剧攀升。据了解，深圳某些开发商向基金借款以渡困难，需要用土地或者其他资产抵押，利息至少是20%以上；而同业拆借的利率则更高。
再看税收、营销成本。材料显示，从取得土地阶段到项目竣工，开发商应缴纳的税种有12项，包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、预缴土地增值税、企业所得税等等，其中项目预售阶段的各种税种的税率相加约28%，5年内还将逐渐递增至35%。开发商的另一个难题是，目前市场冷清，消费者观望气氛浓厚，因此必须做广告、举办各种营销活动才能吸引眼球，促进成交。于是营销费用也随之大幅攀升，令资金更加紧张，一旦营销效果不佳，问题就将更严重。据宝安某开发商说，各种税收的成本摊下大约是400-500元/㎡，营销成本要300-500元/㎡。
还有一个隐性的费用就是公关费。据某发展商介绍，虽然表面看房地产开发利润偏高，但其实有20-30%的部分是用于各种环节、关系的费用。房地产领域的黑洞是有目共睹的，据该发展商透露，他们每年用于请某些政府消费、旅游，以及红包的费用相当惊人。所有这些成本当然都是加在房价上！
再一个主要成本就是地价。这是和地理地段、发展商拿地的时机等相关，也和相关政府的关系、发展商后台背景等有关。目前走市场上的招拍挂，当年在2001年红树湾3300元/㎡的楼面价、2004年香蜜湖7500元/㎡楼面价都已经叫人喊疯； 2006年宝安6500元/㎡的楼面价（天健），龙岗3780元/㎡的楼面价（深业），坪山2300元/㎡的楼面价（万科）；而2007年龙华5900元/㎡的楼面价（金地），福田保税区竟出15000元/㎡的楼面价（天健）。就说龙岗，2003年招商依山郡地块楼面价是745元/㎡，2004年天健现代城为1717元/㎡，2005年龙光君悦龙庭是2998元/㎡，2006年深业龙晟为3780元/㎡；每年增幅25%到30%。
如此综合成本总账，龙岗楼盘成本可能已经达到5000元/㎡以上，某些可能已经超过7000元/㎡（如深业龙晟）。
房价难以回到2005年
说到房价难以回到2005年，可能是很多老百姓不愿意听到的，但必须要接受这个现实。首先，从2006年到2008年两年多时间，深圳高价（以2005年为参考）成交了30多万套房子。若房价回到2005年，这30万的买家将遭遇损失；更有部分2007年的买家，房产价值只剩1/2，成为负资产。
其次，发展商的成本上升，房价下降空间不大。虽然在市场低迷情况下，很多发展商不得不让利，但后市再出现普遍的大幅降价几乎不可能。专家认为，只有两类楼盘可能大降价，一是早几年前以协议价拿地的，地价成本极低，有降价空间。二是现金流非常紧张，不得不割肉求存的。
其三，深圳政府也是随行就市，肆意抬高土地起始价，增加财政收入。地价的上涨直接导致楼价的高位运行；另外，政府腐败造成的费用，也成为抬高房价的黑手。
还有2000元的调整空间
综上分析，深圳房价不可能回到2005年。老梁曾在今年4月发文《深圳房价何处是底》，里面详细的阐述了我的观点：2006年的房价才是谷底，全年均价约在9000元/㎡，对比2005年7040元/㎡涨幅为28%。
目前，深圳房价经历近一年的调整，已经从2007年9月最高均价17000元/㎡调整到现在的11000-12000元/㎡。所以还有约2000-3000元/㎡的调整空间。
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