梁松的空间

再次大降息昭示政府救市决心

2008-11-27T09:08:01Z

据悉，为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行再次决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率。

1.08个百分点的幅度

从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。

政府救市决心

本次利率下调是自9月以来的第4次降息，1.08个百分点的幅度之大出乎意料。以往每次调整基本是0.27个百分点的微调，这次直接以4倍于以往的调幅；同时，存款准备金率下调1个百分点，中小型存款类金融机构下调2个百分点。前面三次降息分别是9月16日下调贷款基准利率0.27个百分点，10月9日下调存贷款基准利率各0.27个百分点，10月30日下调存贷基准利率0.27个百分点。

政府降息力度的加大，可见前面的调整效果还不够理想，股市、楼市都还处于低迷，人民的信心还没有恢复，企业的倒闭、裁员还在发生，失业率也仍在增长。

自全球金融危机以来，中国政府已经是积极参与救市，胡主席到美国参加金融高峰会议，温总理也到深圳来慰问都足显政府的重视。同时，国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。在世界金融危机日趋严峻、我国经济遭受冲击日益显现的背景下，中国宏观调控政策作出了重大调整，将实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并在今后两年多时间内安排４万亿元资金强力启动内需，促进经济稳定增长。

从政府首脑的行程，到央行频繁降息，以及这次的加大力度，已然昭示政府的救市决心。

新政细则几经波折

看中国国情，现在股市处于低谷，还在2000点内徘徊，短期恐难有起色；楼市在10月22日的房贷新政刺激下，虽然成交量有所上升，但价格仍处于下滑通道，市场观望氛围依旧。

房贷新政细则实施也是几经波折，10月28日农行打破沉默率先出台房贷细则后，仅过了一天便召回新细则，理由是：还有细节要完善；11月3日光大银行也推出了房贷细则，仅仅过了5天，光大随即以“该细则与银监会的规定不符”为由，将其重新回炉；直到11月6日交通银行正式对外公布实施细则，11月16日农行细则“再生”，以及11月24日中国建设银行公布细则。专家分析，银行在利润和客户之间难以取舍和兼顾，利率降低意味着收益受损，而保持利率不变则可能造成客户流失。左右为难之际，更多银行选择暂时观望。

相当于85折

本次大幅降息对广大房奴而言无疑是福音。通常购房按揭都在15年、20年甚至30年，这次五年以上贷款基准利率从7.2%降至6.12%，降幅15%，相当于打了85折。

目前，在新的基准利率下，很多房奴的月供款又减少了几百元不等。而首次购买90平以下的置业者再7折，贷款利率仅4.284%，低于2004年10月29日宏观调控开始时第一次加息前的房贷利率，那时的最低房贷利率为5.04%。这也是从1998年房改后居民开始自己购买商品房以来，居民购房贷款利率的最低水平。从效果看，除了让购房者还贷轻松了，更多的是缓解了企业资金压力，因为降低财务成本。

另外，存款准备金率也从9月的最高位17.5%，经过三次调整到了14%，预示着银根进一步的放松。估计年底到明年，存款准备金率还会继续下调到10%左右。

附：人民币利率调整表（单位：%）

金融机构人民币存款基准利率	调整前利率	调整后利率
活期存款	0.72	0.36
三个月	2.88	1.98
半　年	3.24	2.25
一　年	3.60	2.52
二　年	4.14	3.06
三　年	4.77	3.60
五　年	5.13	3.87
金融机构人民币贷款基准利率
六个月	6.03	5.04
一　年	6.66	5.58
一至三年	6.75	5.67
三至五年	7.02	5.94
五年以上	7.20	6.12
个人住房公积金贷款利率
五年以下（含）	4.05	3.51
五年以上	4.59	4.05
人民银行对金融机构存款利率
法定准备金	1.89	1.62
超额准备金	0.99	0.72
人民银行对金融机构贷款利率
二十天	4.14	3.06
三个月	4.41	3.33
六个月	4.59	3.51
一　年	4.68	3.60
再贴现	4.32	2.97

反潮流投资和现金为王

2008-11-14T09:47:46Z

最近和一位行业的老总交流，谈到了投资理财。的确，现在全球金融海啸，国内经济也下滑，楼市和股市的持续低迷。使得很多投资者资产缩水，部分企业倒闭，或者压缩投资计划，降薪裁员。“如何投资”已经成为全民关注的社会问题。

反潮流投资

老总谈到，比尔·盖茨有个秘诀：“别人卖出的时候买进，等到别人都在买的时候卖出”，这就是“反潮流投资”。的确，大多成功的股民是在股市低迷无人入市时建仓，在股市热热闹闹中卖出获利。这个道理也许很多人都明白，但真正能做到的又有几个呢？

从实际生活中看，往往是羊群效应。很多投资者从众心理极强，一窝蜂地买进、一窝蜂地卖出，有时可能赚些小利，但费时间耗精力，动作稍微一慢，或者被套，或者割肉赔钱。而反潮流买卖股票者，抢先一步买入，抢先一步卖出，轻轻松松赚大钱，当然这需要不凡的勇气，以及对经济大势和上市企业的了解。还有一点至关重要，那就是良好的心态。市场的规律是有起有落，有涨有跌；你不是神仙，永远不要乞求在最低点买入，在最高点卖出。

投资者具备了独立思考的勇气和能力，并不需要特别的培训和系统学习，就能得心应手地应用这种反潮流操作的赚钱方法。在股市里，当市场喜讯频传，经济报道极为乐观诱人之时，可能将很快到达股市顶峰。这时股票价格往往很高，如果没有持续上涨的理由和政策支持，那么就应该考虑卖出。反之，当股市一片卖单，人人悲观失望，一切处于低潮时，就是投资良机，因为此时股价往往较低，只要资金尚无较好去处，可大胆介入买股，然后长期持有必有厚利。一旦市场回升时，不但上市公司利润增加，股价的上涨往往超过公司利润的上涨，这时在股市低迷或经济不景气时购股的投资者可以获得丰厚的收入。

脚踏实地

再谈房地产，楼市严冬的到来，对房地产的从业人士和投资者而言，既向我们提供了前所未有的发展机遇，也向我们提出了强有力的挑战，它要求我们须具备较高的综合素质和能力，才能够适应社会发展的需要。从中国的国情来看，从长远的趋势来看，房地产是长期的、最赚钱的投资。我们必须脚踏实地的投资房地产，不能指望一时的投机行为。李嘉诚早期也许靠炒地皮赚了一笔，但他今天的巨大成功一定是靠自己的艰苦奋斗，脚踏实地的投资。

所以，投机只能为你带来短期的暴利，但没有永远的运气，也许有一天，你就成了那“最后一棒”，为自酿的苦果买单。在去年的疯狂之中，已经有很多发展商高价拿地王，骑虎难下，包括万科、金地等知名公司；也有很多炒家在房产上成为负资产，只有断供。这些经验和教训都是深刻的。

现金为王

在经济不景气，市场不好的情况下，现金为王。如果你有现金，是件很牛的事，因为你就是爷。到处都会给你最优惠条件，希望你去投资，买地也便宜，各项投资都比预期划算，你能收到和在市场高涨时完全不同的效果。

不久前万科公布的季度报告里，万科将“虑远积厚·守正筑坚”设定为2008年的主题词。万科认为：由于调整期内市场存在一定的短期不确定性，行业资金紧张的局面下潜藏着未来发展的机遇。在这样的背景下，更需要秉持现金为王的经营思路，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量。

从今年5月500万卖东莞万科50%的股权，到最近2.268亿转让南京恒邦房地产公司股权，万科的意图很明显。具体来说，就是一方面坚持“现金为王”的策略；另一方面，在行业的调整期内，不应过于追求短期内的规模增长，而更应致力于提升公司的专业能力，发现自身的不足，并进一步巩固和强化自身的优势，以立足长远，提高公司为客户和股东创造价值的能力。

跟准政策

政策是投资的奶娘！这决不是夸张，尤其是房产投资，更是受政策影响巨大。在经济不好市场低迷时，政府的政策导向往往是鼓励内需，刺激消费，从金融、税收等方面给予支持。在现金为王的保证下，正好赶上了政策鼓励的班车，可以省下很多钱。

近期，各地政府都出台了相关救市政策，包括减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极政策来稳定房地产市场。比如，郑州、石家庄减免契税；重庆、上海减免营业税和个税等等，都减少了买房的费用。最近国家出台的房贷新政更是鼓励首次置业，首次购买90平以下普通住宅，首付2成，利率仅为基准利率的0.7倍。如此为动则20年、30年的按揭买房者，节省利息几万、十几万甚至更多，每月还贷压力大大减轻。所以对还没有买房的人而言，真的是个很好的机遇。

随各银行细则都陆续出台，可以肯定，二套房贷政策短期内松绑无望，这样更加体现了首次置业的优势和珍贵。所以很多要换房者只好卖掉第一套房或还清房款，以获得首次置业资格；当然，也有一些投资者不得不钻政策的空子，比如假离婚、用亲戚名义，或直接给自己买多个户口。

总之，投资是人人想做的事，又是一门学问。投资者只有从实际出发，反潮流投资，在市场高涨时脚踏实地，把握机遇，见好就收；在市场低迷时，能够现金为王，同时跟准政策，看准投资，必定能获得较好的回报，赚大钱。

广州珠江新城最后地块，2.34亿成交

2008-11-10T10:39:02Z

2008年的楼市可谓延续着2007年的调整，市场的低迷让众多发展商感受到严冬的阵阵寒意。在去年泡沫的疯狂时期，全国频频上演“地王”，而今年土地似乎成为烫手的山芋，土地流拍司空见惯。

10月底，政府出台房贷新政救市。而11月6日，广州迎来新政后的首次成功卖地，出让了天河越秀两地块。按照目前广州的土地出让公告，未来1个月多内，广州将出让160多万平方米的住宅用地，除中心城区的个别小面积地块以外，大部分位于萝岗、番禺、花都和南沙。因此，此次成功出让为下一阶段大规模卖地创造了“开门红”。

地块基本情况

地块位置	土地用途	用地面积	容积率	总建面	保证金	增价幅度	起始价
天河区珠江新城D1-2地块	商务办公	4477 平方米	6．79	30417 平方米	1800 万元	1000 万元	18251 万元
越秀区广州大道港口机械厂地块	商品住宅	5544平方米（可建设用地3561）	5．45	19407 平方米	780 万元	200 万元	7781 万元

地块 2 出让附带条件：

（1）受让人须保留地块北面相连楼盘车库出入口现状，并无条件配合办理与其联通建设共用等手续。

（2）受让人须保留现有 5 米的临时道路供地块北面楼盘业主使用，不得以任何理由阻碍道路通行。

（3）地块上的建筑物设置了租赁关系，租赁期限截止日期为 2011 年 9 月 30 日，故该地块出让时暂时保留地上建构筑物。约定由广州港口机械工业有限公司在土地出让成交之日起 6 个月内向受让人交地，由受让人与租赁关系双方协商解除租赁协议，并支付赔偿金。

楼面地价降幅达35.4%

11月6日的广州市房地产交易登记中心土地出让拍卖会上，在率先进行的越秀地块拍卖中，广州嘉达实业有限公司以底价7781万拍得广州大道港口机械厂住宅地块。而珠江新城地块更受关注，吸引了“广州市国翔置业有限公司、深圳市深融投资发展有限公司和广东奥园置业有限公司”共三家开发商的争夺。

该地块位于黄埔大道与猎德路交汇处，北望天河体育中心，南临珠江公园，用地性质为商务办公用地，用地面积4477平方米，总建筑面积30417平方米。最终经过16轮激烈角逐后，深圳市深融投资发展有限公司以2.34亿元竞得，折合楼面地价7693元/平方米。对比去年珠江新城“地王”地价11912元/平方米，降幅达35.4%。

2007年7月19日，珠江新城B1-3金融办公地块，经6家发展商的79轮跳跃式激烈竞价成为广州办公“地王”，泰华房地产（中国）有限公司以高出底价3.5倍的价格——10.9亿元竞得，楼面价为11912元/平方米。泰华是第一次来广州并获得该地块，地块位于华夏路东侧，靠近黄埔大道，规划建筑物塔楼高度在130～150米，将建设成甲级写字楼。此前，珠江新城最贵的地块是2007年5月9日拍卖的I1-3地块，当时楼面价达到9568元/平方米。

后市不容乐观

据了解，在拍卖现场并没有发现知名大型开发商进场举牌，多数是一些中小开发商参加竞买。有业内人士认为，处于调整期的房地产市场，大型开发商采取战略调整，从大肆扩张转为谨慎开发，反倒给了一些中小开发商进入中心区商业开发的机会。而且，绝大多数开发商资金比较紧张，不看好市场，暂时没有拿地计划。也有专家认为，今年珠江新城的地价已经开始理性回归，不可能再出现万元以上的地价。同时，市场并没有人们想像的那么悲观，仍有部分开发商在楼市低迷的时期寻找拿地机会。

老梁认为，虽然这块地是稀缺资源，但2.34亿元成交价格还是偏高。从今年深圳出让的一些地块情况看，政府基本都调低了起始价格，而且最终能成交的也基本都是以起始价成交。泰华和深融都是来自深圳的开发商，可能因为跨区域投资，深圳企业对广州市场看法尚有偏差或太过乐观。据悉，受金融危机影响，广州写字楼的优质客户和外资客户扩容进度正在减缓，有不少外资企业取消了进驻广州的计划，影响了对优质写字楼的需求。对深融公司而言，现在拿到地明年才能开发，预计3年后市场有转好再推出，售价可望达2万元/平方米。但对泰华公司而言，恐怕风险更大，高出了4219元/平方米的楼面地价，也许正是今后的利润空间之所在。

再曝：万科2008年第三季度成绩单

2008-11-05T03:38:26Z

前不久，万科又公布了第三季度报告，再次与大家分享。

管理层讨论与分析

2008年住宅市场延续了去年年底以来的调整。而外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化，也影响到中国，并增加了中国住宅市场的复杂性。今年以来，多个城市的房价出现下降，成交量更进一步大幅萎缩。公司将继续贯彻既定的经营策略，坚持聚焦主流客户、围绕市场需求调整产品结构，综合采用各种灵活的策略促进销售，销售表现略好于市场总体情况，但仍未能摆脱市场总体收缩的影响。

三季度，公司实现销售面积136.6万平方米，实现销售金额114.9亿元；较上年同期分别减少29.4%和31.9%。1-9月份，公司累计实现销售面积402.4万平米，销售收入356.1亿元，分别比去年同期减少8.9%和3.2%。

市场环境变化及管理层判断

公司对中国经济及中国住宅市场的长期前景，依然怀有坚定不移的信心。但短期内经营环境的变化，正面临空前的复杂性和不确定性。最近数年来，公司不断对行业、市场的长期、短期趋势进行分析，并将公司的判断在定期报告中向投资者披露。这些结论基本也都在随后得到了事实的验证。但当前全球经济正处于极为特殊的阶段，中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。

目前，发达国家正面临数十年罕见的金融动荡，这一点已基本成为全球共识；这一金融动荡对发达国家的实体经济会产生多大影响、会否引致整体经济的衰退，尚存在争议，但对经济景气的担忧正在上升、对长期收入的信心正在下降，已经成为发达国家的普遍情况。而与此同时，上述国家也普遍以数十年罕见的力度，推出了拯救金融、提振经济的举措，而这些举措将发挥的效用，目前尚不明朗。

肇始于发达国家的金融动荡，对包括中国在内的经济新兴国家将产生何种影响，则更具有额外的复杂性。长期来看，这可能成为提升新兴国家在全球经济中地位的契机；但短期内，全球经济信心、流动性、购买力的变化，必然会对新兴国家产生多方面的冲击。而另一方面，新兴国家在应对外围经济环境变化过程中，在货币政策、财政政策等方面也必然推出相应的对策，这些制度安排，将在相当一段时间内对经济发展的走势产生影响。

住宅行业作为房地产行业的重要组成部分，历来与宏观经济、政策紧密关联。上述复杂性在中国住宅行业必然得到体现。除此之外，2007年过快上涨引致的行业理性回归并未彻底完成，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，而全球能源、资源价格的急剧波动以及国内就业形势的变化也将给住宅开发成本带来更多的不确定性。

面对如此众多的不确定性，公司管理层认为，企业的经营策略，只能回到更基本的商业逻辑，在短期的高度不确定性之外，把握确定、恒久的市场规律。具体来说，就是一方面坚持“现金为王”的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量。另一方面，在行业的调整期内，公司不应过于追求短期内的规模增长，而更应致力于提升公司的专业能力，发现自身的不足，并进一步巩固和强化自身的优势，以立足长远，提高公司为客户和股东创造价值的能力。

针对市场环境变化的主要经营举措

下半年，公司力争围绕市场需求，更积极地调整产品结构，并采用更灵活的方式促进销售，以确保公司持续良好的资金状况。9月，公司顺利发行59亿元公司债券，三季度末公司拥有货币资金199.4亿元，比二季度末的153.7亿元增加了29.8%，体现了公司一贯重视的“经营稳健性和财务安全性”原则。三季度末，公司的短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金。公司三季度总负债率69.7%，净负债率34.8%，比二季度末的净负债率37.1％有所下降，显示了公司充裕的现金流动性。

调整期内公司将保持更为稳健的存货规模。在半年度报告中，公司已经调低了全年的开竣工计划。面对当前更加复杂的经营环境，公司决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。调整期内公司将采用更为审慎的财务策略。公司根据当前的市场情况，决定对面临风险的项目计提存货跌价减值准备，这些项目包括天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡和北京金色城品项目，共计提存货跌价准备5.35亿元。未来随着市场的变化，公司将进一步对存货减值风险予以持续的审视和评估。

鉴于市场成交量持续大幅度萎缩，部分城市房价出现下跌，加之房地产市场在未来一段时间的高度不确定性，公司预计2008年度限制性股票激励计划计提激励基金要求的净利润增长率超过15%这一业绩指标难以达成。公司从三季度开始，按照无法达成这一指标的情况进行会计处理。

第三季度，公司实现结算面积60.4万平方米，结算收入51.9亿元，分别比去年同期增长102.0%和74.0%。1~9月份结算面积268.4万平方米，结算收入222.0亿元，分别比去年同期增长75.3%和59.5%；截至三季度末，公司累计实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1%和18.8%。公司尚有383.0万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额合计约337.9亿元。

对房贷新政的看法

10月22日，财政部、中国人民银行等部门出台多项措施，加大保障民生力度，在住房政策方面也进行了一些调整，包括对个人首次购买90平米及以下普通住房，统一将契税税率下调至1%；金融机构在对居民首次购买自住普通住房和改善型普通自住房提供贷款时，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%等。而在此前后，多个地方政府也先后推出了一系列促进当地房地产市场健康发展的措施。

这些措施降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望。客观上也有助于稳定房地产市场信心，推动市场更快地达成共识，有助于避免过度调整，实现房地产市场的“软着陆”。但市场短期内会多快、多大程度上做出积极反应，则还需要观察。

新增项目情况

第三季度，公司新增项目10个，项目规划建筑面积合计约237.7万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约183.4万平方米，平均土地成本约1930元/平方米。1~9月份，公司共新增项目27个，项目规划建筑面积总计约660.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约502.1万平方米，平均土地成本约2074元/平方米。截至三季度末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计1845.6万平方米。

万科2008年上半年成绩单

2008-11-04T01:40:04Z

自2007年底的楼市拐点以来，房地产行业步入低谷。国家一系列的宏观政策调控使得楼市泡沫挤出，进入调整。一年来，开发商开始为之前的暴利和泡沫买单，包括万科、金地等公司曾经高价竞得一些“地王”，土地成了烫手山芋。全国大多数城市尤其是珠三角地区，楼价全面下跌，部分一线城市跌幅达30-40%，而且交易量也极大萎缩，不足之前5成。

在此情况下，众多开发商不得不调整战略，全面收缩投资计划，有的降价销售，有的裁减员工或降薪。加之股市的低迷，使得一些上市公司市值大幅下滑，广大股民也深度套牢，家庭资产也严重缩水。可以说不仅是开发商，包括个人都处于一场严冬。

全球金融危机，国内经济下滑，政府开始出手救市，但短期内难见效果。为此，各公司面对危机都有自己的判断。而万科作为房地产行业的老大，其业绩、调整思路、应对措施、发展方向，无疑为大家所关注，值得同行参考和借鉴。

在此偶然机会，获得万科上半年报告，与大家分享，以求行业共勉，同度难关。是为心愿！

市场环境变化的分析

万科上半年报告里详细记录了管理层的讨论与分析，里面很多观点值得参考。万科认为，2008年的住房市场延续了自2007年年底以来的调整。从同区位、同类型房屋的成交价格看，珠三角及部分内地中心城市已经有所下降；而长三角、环渤海等地区的房价虽较为稳定，部分城市甚至一度延续上涨趋势，但观望气氛也较为浓重，成交量出现不同程度的萎缩。本轮调整，固然一定程度上是出于国际、国内宏观经济因素的影响，但更重要的仍是行业自身规律使然。

在经历了2007年较为亢奋的快速上涨之后，市场必然需要一个理性回归的过程，并在调整完成后迎来新的发展阶段。对此公司在2007年度报告以及今年的一季度报告中已经进行过分析。公司认为，调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑虑与观望，市场需要一段时间来重新达成共识，在这一过程中，不排除会发生短期过度调整的可能。但公司同时也强调，只要决定行业基本面的深层因素依然明确，则调整必然只是阶段性插曲，不会也不可能改变行业整体的发展方向。

万科的判断

从历史经验来看，房地产行业在长期增长中经历短期的下调，这一情形并非中国独有。70年代初，日本房地产市场在经过近20年的增长后，受国际国内经济环境的影响，也一度经历过较大调整；但短暂的下跌后，是十多年持续稳定的繁荣。从中可以清楚看到，尽管就短期而言，社会经济发展中的诸多因素均有可能影响市场一时的走势，但行业长期发展趋势仍取决于城市化的演进、经济的增长、人口结构以及居住模式变迁等基本要素，只要上述因素不发生根本变化，行业发展的基本趋势就不会动摇。这一点，在日本房地产市场近半个世纪的发展历程中已经得到充分验证。

对于还处在成长阶段的中国房地产行业来说，增长的历程显然远未步入尾声。目前我国城市化率约为45%，仅相当于日本60年代初期的水平。全国65岁以上老龄人口占比8%，仅相当于日本70年代水平。由于特殊的人口政策，一种可能产生的忧虑是未来的年轻人口总量将趋于下降。但同时也应注意到，在相当长一段时期内，以青少年为主力的人口迁徙将可有力缓解总量下滑对城市人口结构的冲击。2000年人口普查数据显示，中国迁徙人口中约有30%属于25-39岁年龄段，50%属于10-24岁年龄段。2000年到2005年，全国25-39岁人口总量减少了3000万人，但同期城市25-39岁人口总量增加了约1500万人。考虑到人口迁徙的主要目的地是经济发达的中心城市，则这些地区年轻人口流入、年轻家庭数量增长的趋势更为明显。在未来相当长一段时间内，中国经济发达的中心城市，住房需求依然旺盛，对此公司的判断没有丝毫动摇。

因此，当前我们所面对的，并非因需求消失而行将走向衰落的市场，而是因前期过热而经历理性回归的市场。尽管国际、国内的宏观经济因素增加了本次调整的复杂性，调整的时间可能因此而变长，部分城市在短期内甚至可能出现过度调整，但住房市场的长期前景依然值得期待。随着住宅企业定价的合理化和真实自住需求的逐步启动，市场有望在更为理性健康的轨道上展开新一轮的发展和成长。

虑远积厚，守正筑坚

行业的调整不仅意味着挑战，也意味着机会。市场存在传导机制，在房地产行业主要体现为房价与地价的联动。尤其对于万科这类具有较强制造业特征的企业而言，只要用稍微长远的视角，则房价变动的影响很大程度上将被地价的联动所抵消。房价的快速上涨未必是福，因为随之而来的可能是企业在面对高价土地时的进退维谷；反之，房价的调整也毋须过于紧张，因为随之而来的很可能是土地市场的良好机会。

2008年这一趋势已经渐露端倪，而在随后的一段时间内可能表现得更为明显。受整体货币政策以及市场回款减速的影响，行业资金状况不断趋紧。尽管资金紧张的局面，至少在目前并不会导致行业资金链面临普遍性风险，但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响。今年以来，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位。

相对于市场的变动，更值得住宅企业警惕和反思的，其实是牛市环境下专业能力的减退。2007年的市场亢奋而火爆，几乎任何产品都不愁销售，甚至都能卖出一个理想的价格。在这种情况下，企业对客户的关注、对产品和服务的改进很容易出现松懈。这样的考验即使对于万科来说也同样存在。正是基于这样的考虑，公司将“虑远积厚·守正筑坚”设定为2008年的主题词。

上半年经营业绩

2008年公司业绩稳步增长。上半年，公司营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.6%；公司结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。同时，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。

1-6月份，公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。其中，上海公司的销售面积和销售金额分别为36.4万平方米和46.2亿元，主要来自白马花园、金色雅筑、新里程、四季花城、兰乔圣菲等项目；广州公司的销售面积和销售金额分别为24.7万平方米和24.7亿元，主要来自万科城、金色荔苑、金色康苑、金色家园等项目；深圳公司的销售面积和销售金额分别为16.1万平方米和22.5 亿元，主要来自万科城、第五园、东方尊峪等项目；在其它城市，天津东丽湖、杭州魅力之城、沈阳万科城、佛山万科城、武汉魅力之城等项目均取得良好的销售业绩，期内分别售出9.0万、7.0万、6.9万、6.0万、5.9万平方米和5.7亿元、6.4亿元、3.8亿元、3.6亿元、3.1亿元。

上半年，公司新增项目按万科权益计算的规划建筑面积合计330万平方米。二季度末至本报告披露前，公司又新增万科权益规划建筑面积57万平方米。截至本报告披露日，本年度以来公司新增项目按万科权益计算的规划建筑面积387万平方米。本报告披露日，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1,909万平方米。

万科的应对策略

自年初以来，公司坚持“聚焦主流•理性应变”的经营策略，立足刚性需求，积极应对市场变化。公司销售的产品中，自住需求和中小套型的产品比例不断提升。与此同时，公司的市场份额有所扩大，由2007年的2.07%提升到上半年的2.7%，与2007年上半年的1.9%相比，则提升了0.8个百分点。

公司一贯认为，随着行业整合的进一步深入，行业竞争的核心将更多归于专业能力的竞争，优胜劣汰的市场机制将体现得更为充分。而行业进入调整期，也为公司进一步关注客户需求、提升产品服务品质和提升经营效率注入了更强的动力。2008年以来，万科进一步强调客户理念，要求各一线公司回到基本商业逻辑，围绕市场和客户展开工作，切实提高产品品质和服务水准，最大化客户价值。同时，公司加强了“精益管理”的探索，倡导流程型文化，力图通过优化成本配置，细化装修房设计、深化集中采购等多方面的努力，挖掘效益潜力。

调整期内市场存在一定的短期不确定性，行业资金紧张的局面下潜藏着未来发展的机遇。在这样的背景下，更需要秉持现金为王的经营思路。今年，公司更加坚持一贯审慎的经营策略，更为注重财务的稳健性和资金的安全性。尽管期间预收帐款大幅增加，公司的负债率仍然维持在相对稳定的水平。

截止二季度末，本公司预收帐款265亿元，占负债总额的35%，该等预收帐款将随着项目的竣工结算转为本公司的主营业务收入。在负债结构上，公司有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力相对较低。公司的净负债率为37.10%，持有现金153.7亿元。充裕的流动性为公司的财务稳定性和未来的发展提供了重要的保障。

年初，公司计划的新开工面积和竣工面积分别为848万平方米和689万平方米，为更好地适应当前市场状况和把握未来机会，公司将对下半年的开竣工计划进行适当调整，预计全年开工面积将为683万平方米，竣工面积将为586万平方米。公司在市场调整初期即启用了更为理性的销售策略，加快资金的回笼，取得了较为明显的成效。另外，由于土地市场的调整相对滞后于住宅市场的调整，而行业资源整合的深入也将带来更多的合作机会，公司在项目获取上也将采取更加谨慎的态度，选取最有利的时机为公司未来的发展补充项目资源。

今年公司继续加大合作力度，同时，行业资源整合的加速也为公司提供了较多机会。1至6月，公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。长期以来，公司以持续成长的业绩和规范透明的治理赢得了资本市场和合作方的信赖，即使在信贷紧缩的宏观背景下，公司仍然具备相对丰富的融资来源。上半年，公司在加强银企合作的基础上，继续探索新的融资渠道，其中发行不超过59 亿的公司债券的方案已获中国证监会发审委审核通过。另一方面，公司在选择融资方式时将充分考虑对投资者的影响。年初，公司曾表示有意在时机成熟时进行一次股权融资，但同时也强调在此问题上将高度谨慎，充分考虑资本市场和投资者的承受力。鉴于当前的市场环境并非实施股权融资的最佳时机，公司近期不准备推出相关融资方案。

上半年所获奖项和荣誉

2008年，公司连续第六次获得由经济观察报社与北京大学企业案例管理研究中心共同评选的“中国最受尊敬企业”称号；由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的“2008中国房地产百强企业研究”报告中，万科集团位列房地产企业综合实力第一。公司的专业能力和产品品质再度获得社会的认可。在2008年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选中，公司继2007年三项目获得金奖后，中山城市风景项目、天津东丽湖项目、北京紫台项目和成都魅力之城项目等四个项目再度摘取金奖，北京四季花城项目获得“詹天佑大奖住宅小区优秀工程质量奖”，中山城市风景项目更被推荐参评最高级别的詹天佑土木工程大奖。万科·棠樾项目以自然保护和文化传承，在“2008全球人居环境•最佳范例论坛”上获得“全球人居环境最佳社区综合范例奖”。在证券时报社和南方基金联合主办的“2007年度上市公司主板价值百强”评选中，万科荣获“价值百强”、主板上市公司十佳管理团队、百佳董秘奖等三个荣誉奖项。在中国证券报社主办的“上市公司百强金牛奖”评选中，万科荣获“2007年度中国上市公司金牛奖百强”和“中国上市公司金牛奖百强特别奖——基业长青奖”。

下半年工作计划

年初，公司计划2008年新开工面积848万平方米，竣工面积689万平方米。上半年公司已经累计完成开工面积333万平方米，竣工面积157万平方米。鉴于目前的市场调整还将持续一段时间，为了更好地适应当前市场状况，公司对下半年的开工和竣工计划进行适当调整，以更好地匹配当前市场的销售节奏，保有更多的现金，把握未来机会。

据悉，公司将下半年新开工计划面积调整为350万平方米，全年新开工面积较年初计划减少165万平方米；另一方面，基于同样的考虑，同时也考虑到北京地区受奥运暂停施工、成都地区受地震延缓施工的影响，公司的竣工计划也将相应调整，下半年竣工面积将调整为429万平方米，全年竣工面积较年初计划数减少103万平方米。

调整后的全年开工计划为683 万平方米，竣工计划为586 万平方米。各区域开工和竣工计划详情如下：单位：万平方米

区域	开工计划			竣工计划
区域	年初	目前	增减幅度	年初	目前	增减幅度
珠三角	247	214	-13.4%	204	171	-16.2%
长三角	310	234	-24.5%	222	213	-4.1%
环渤海	204	154	-24.5%	163	146	-10.4%
其他地区	87	81	-6.9%	100	56	-44.0%
合计	848	683	-19.5%	689	586	-14.9%

考虑市场环境、各地政策法规和重大天气变化等不确定性，以上开竣工计划不排除有进一步调整的可能性。