房价的话题，永远是最敏感、最引人关注的。最近，深圳龙岗的楼盘水蓝湾直接打出了“让房价回归2005年”的广告语。引起了众多人士关注，各媒体也纷纷报料。

不要被假象迷惑

据悉，水蓝湾的代理商德思勤公司表示：提出的“让房价回归2005年”，不是单纯指价格回归，而是市场置业理性的回归。龙岗区待售的楼盘不少，但市场需求也很大，我们对未来非常有信心。根据房地产的周期性发展规律和我们的市场调查来分析，龙岗区的房价在３年以后会上升30％左右。而水蓝湾的价格计划定在5800元/㎡起，甚至有可能更低，是想为业主预留增值空间。价格回归，置业理性回归，不代表品质回归。相反，随着开发商建筑水平的提高，产品质量不断提升，品质超越2008年完全可能。

从上面的内容，我们应该看到了蹊跷。首先，水蓝湾打出这句广告语主要是为了吸引眼球。就象前不久佳兆业一块户外广告牌“再低，就不可能了”被各媒体报道，尽管后来被拿下，但茗萃园项目因此名声大振，5000多元/㎡的价格据说销售还不错。

其次，5800元/㎡起，是起价而不是均价，实际均价则可能到7000元/㎡，显然具有欺骗性。之前，龙岗区中海康城国际，宣传语是4988元/㎡起，让大家吊足胃口，前往参观咨询者甚众。开盘才知道只是虚晃一枪，实际均价达7300元/㎡，成交情况与现场人气大相径庭。至今开盘两月据说成交不足20%。

其三，龙岗区今年的推盘量是最大的，而市场需求不能完全靠本地，必须吸引市区内客户来购买。加上前期积压较多，而且价格一度虚高，炒家居多，大运会和地铁概念也被过度炒做。连一向牛哄哄的公园大地也把价格调到了8000多元/㎡，招商、龙光等也纷纷调整价格。所以，龙岗后市其实很严峻，不容乐观。

2005年的价格

其实，自1998年之后，深圳房价一直在涨。在2003年非典时出现小波动后，在2006-2007年间出现暴涨，2007年10月后才开始进入调整。查阅深圳官方——市房地产研究中心的报告《2005年深圳房地产市场发展与2006年展望》，2005年全市商品住宅均价为7040.10元/㎡，同比2004年上涨17.38％。其中，特区内住宅均价8720.24元/㎡，特区外住宅均价5346.26元/㎡。

很明显，水蓝湾5800元/㎡起价，已经比2005年关外均价5346元/㎡高出。如此大谈“让房价回归2005年”，只是一个噱头。

发展商的成本上升

先看建安成本。以前，业界一般认同普通高层的建安成本在2000-2500元/㎡左右；但是如今，随着钢材、水泥、沙子、装饰材料等建筑材料价格和人力成本的上涨，很多开发商表示，的建安成本上涨到3000-3500元/㎡。（尤其注意深圳的人力成本远高过内地）

再看财务成本。由于银根紧缩、销售低迷，深圳不少开发商面临很大的资金压力。有背景的开发商还能贷到一些款，而部分开发商不得不采取向基金借款、同业拆借等各种手段筹集资金，直接导致资金成本急剧攀升。据了解，深圳某些开发商向基金借款以渡困难，需要用土地或者其他资产抵押，利息至少是20%以上；而同业拆借的利率则更高。

再看税收、营销成本。材料显示，从取得土地阶段到项目竣工，开发商应缴纳的税种有12项，包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、预缴土地增值税、企业所得税等等，其中项目预售阶段的各种税种的税率相加约28%，5年内还将逐渐递增至35%。开发商的另一个难题是，目前市场冷清，消费者观望气氛浓厚，因此必须做广告、举办各种营销活动才能吸引眼球，促进成交。于是营销费用也随之大幅攀升，令资金更加紧张，一旦营销效果不佳，问题就将更严重。据宝安某开发商说，各种税收的成本摊下大约是400-500元/㎡，营销成本要300-500元/㎡。

还有一个隐性的费用就是公关费。据某发展商介绍，虽然表面看房地产开发利润偏高，但其实有20-30%的部分是用于各种环节、关系的费用。房地产领域的黑洞是有目共睹的，据该发展商透露，他们每年用于请某些政府消费、旅游，以及红包的费用相当惊人。所有这些成本当然都是加在房价上！

再一个主要成本就是地价。这是和地理地段、发展商拿地的时机等相关，也和相关政府的关系、发展商后台背景等有关。目前走市场上的招拍挂，当年在2001年红树湾3300元/㎡的楼面价、2004年香蜜湖7500元/㎡楼面价都已经叫人喊疯； 2006年宝安6500元/㎡的楼面价（天健），龙岗3780元/㎡的楼面价（深业），坪山2300元/㎡的楼面价（万科）；而2007年龙华5900元/㎡的楼面价（金地），福田保税区竟出15000元/㎡的楼面价（天健）。就说龙岗，2003年招商依山郡地块楼面价是745元/㎡，2004年天健现代城为1717元/㎡，2005年龙光君悦龙庭是2998元/㎡，2006年深业龙晟为3780元/㎡；每年增幅25%到30%。

如此综合成本总账，龙岗楼盘成本可能已经达到5000元/㎡以上，某些可能已经超过7000元/㎡（如深业龙晟）。

房价难以回到2005年

说到房价难以回到2005年，可能是很多老百姓不愿意听到的，但必须要接受这个现实。首先，从2006年到2008年两年多时间，深圳高价（以2005年为参考）成交了30多万套房子。若房价回到2005年，这30万的买家将遭遇损失；更有部分2007年的买家，房产价值只剩1/2，成为负资产。

其次，发展商的成本上升，房价下降空间不大。虽然在市场低迷情况下，很多发展商不得不让利，但后市再出现普遍的大幅降价几乎不可能。专家认为，只有两类楼盘可能大降价，一是早几年前以协议价拿地的，地价成本极低，有降价空间。二是现金流非常紧张，不得不割肉求存的。

其三，深圳政府也是随行就市，肆意抬高土地起始价，增加财政收入。地价的上涨直接导致楼价的高位运行；另外，政府腐败造成的费用，也成为抬高房价的黑手。

还有2000元的调整空间

综上分析，深圳房价不可能回到2005年。老梁曾在今年4月发文《深圳房价何处是底》，里面详细的阐述了我的观点：2006年的房价才是谷底，全年均价约在9000元/㎡，对比2005年7040元/㎡涨幅为28%。

目前，深圳房价经历近一年的调整，已经从2007年9月最高均价17000元/㎡调整到现在的11000-12000元/㎡。所以还有约2000-3000元/㎡的调整空间。

近日，网上深圳“万人住房团购行动”炒得很热，被人质疑是：一场充满娱乐效应的房市噱头。原来曾在2006年发起“三年内不买房运动”的邹涛，自称“社会公益活动家”，一手策划了“深圳万人团购计划”。

据说，邹涛邀请到美国前总统克林顿的谈判顾问——罗杰·道森，来深圳当义工帮助砍价。邹涛还在写信给万科的王石，让他来当团购顾问。同时邹涛称，今后可能把龙永图也请来当顾问，策划第二轮、第三轮谈判。组织者表示还要利用这个团购平台，搞二手房的团购；除了把触角伸到二手房外，还想走“合作建房”的路。

据说此次行动反响很热烈，首批团购报名人数已超11000人。邹涛表示，已有6家开发商主动联系他，就楼盘的团体“批发价”进行谈判。目前初步与两家开发商达成团购意向，第一批购房现在已经基本定了，和之前预定的目标价格相差不远，比市场价格低很多，至少低了20%到30%左右。首批将有参加团购的200到500名的市民受益。

对于邹涛，老梁2006年就有关注，他是个很具跳跃型思维的人。也许，邹涛此次发起的“万人住房团购”出发点是好的，也有一些民意基础。但对上面报道，我的几位业内朋友都颇有疑虑：

一、组织者两年前策划了“三年内不买房运动”，使得很多响应者后悔，没能在2007年前买房，结果到现在更是买不起，或者花了更多的钱买。试问这个责任谁来承担？

二、2006年到2008年才过两年，离“三年内不买房运动”还有一年，组织者怎么又调转枪头，又开始忽悠起要买房了，为什么不等多一年再忽悠呢？

三、据说，2007年组织者拼命呼吁不买房运动，结果房价飞涨，房子卖得更快。组织者也遭到一些不良地产商的威胁，最后只好卖了深圳房子赚也一把，回去湖南老家。如今，怎么又冒出头来，改变了招数？

四、美国前总统克林顿的谈判顾问——罗杰·道森，的确于8月2日来深圳，下午在书城和深圳读者见面，主要是宣传他的书《优势谈判》。真是不明白，怎么会被组织者称是专门来深圳当义工帮助买房团购砍价？据说，见面会当天，有记者问罗杰·道森，是否知道深圳万人购房团，是否会参与其中帮助他们和房地产商砍价时，罗杰·道森的回答让在场读者匪夷所思。他说他出过一本书叫《周末百万富翁》，如果有人想一个周末成为百万富翁不太可能，如果每个周末大家都逛房地产市场，总有一天会成为百万富翁。

五、关于王石当团购顾问，万科并没有理会组织者。而龙永图来做第二轮、第三轮谈判顾问，更是云里雾里。看来，很有借名人来炒做之嫌。

六、据说组织者自己也有公司和工作室，难道是义务为深圳买房者服务？如果成功团购，是收取买房者一定费用，还是从发展商处抽佣金？

七、据组织者的调查数据：有90.2%的市民能接受的商品房底价是市内8000/平方米，市外5000-6000/平方米，这其实相当于目前的市场价打5折。老梁认为，品牌开发商和做长线开发的公司都决不会大降价和组织者合作的，因为前面购买的老业主不能容忍。曾经金地梅隆镇二期业主集体闹退房事件，金地费了好大劲才平息；品牌公司决不会为了眼前，而自毁形象。而一些小的项目公司可能会和组织者合作，但实际也难打到5折，能到7-8折就很不错了。从经济学上讲，团购人数众多，批发价低于零售价并不奇怪。

八、组织者自称联系达成团购意向的两家开发商楼盘，不一定是团购者喜欢并愿意购买的楼盘。所以现实情况是：团购者喜欢并愿意购买的楼盘，组织者无力谈定；能谈定的楼盘，团购者又不一定喜欢。正所谓众口难调，靠这种团购的方式，是无法满足每个参与者的购房需求，注定要失败。

九、最新消息说，组织者又有了新动向，要从万人团购转变为万人合作建房。下一步将邀请有实力的开发商按订单生产房屋，初步圈定的合作对象是万科的王石。不过，万科品牌管理部相关负责人在接受媒体记者采访时表示，万科目前对此还没进行研究，也不会有任何回应。深圳合作建房的最早发起者林立人，也表示并不看好“万人团购”。他认为邹涛给王石写公开信，那是没有自信的表现；王石代表着他自己上市公司的利益，所代表的利益群体和邹涛不同。据说，林立人也拒绝了和邹涛的合作。

十、据悉，东方金源律师事务所金焰律师认为，“万人住房团购”多处涉嫌违法。金焰呼吁参加购房团的市民要特别注意法律问题，每一个成员要给邹涛一个明确的授权，授权他做什么，但是最终签约的权利肯定是业主的，而不是邹涛。此外，金焰也觉得邹涛“变脸”速度惊人。早在2006年楼市刚刚开涨的时候，先是通过网络发起“万人不买房运动”，然而在目前深圳楼市还有进一步下跌可能的时候，却发起“万人住房团购”活动，耐人寻味。金焰还说，邹涛曾在个人博客上公开出售罗杰·道森的见面会门票。但最新报道，邹涛在8月4日专门在深圳文锦广场举办了“万人住房团购平台网新闻发布会”，邀请了很多媒体，会上高调的为“万人购房团”聘请了两位法律顾问。

正如中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容所说：“万人住房团购”是没有意义的事情。据媒体报道：某业内人士说，南山的某新开楼盘仅有一套房卖给邹涛的“万人住房团购”。布吉的房地产商，没有一家大的公司跟邹涛联系过，邹涛只有可能是与需要资金回笼的小房地产商接触。而且深圳的很多房地产商对邹涛2006年所说的话仍怀恨在心，不愿和他合作。

从上面种种分析和事件发展迹象来看，“万人住房团购行动”如果没有政府机构来支持，没有相关法律来规范，注定将是一场闹剧收场。

2008年7月25日，老梁驱车和两同事从惠州去往惠东调研，并去看了在巽寮的金海湾项目。下午17：30，还要回惠州，参加在康帝大酒店举办的万科新品发布会。

大手笔的金海湾

巽寮位于惠东县的稔平半岛中部，大亚湾的东岸。这里生态环境良好，拥有24平方公里的控制版图，16公里长的海岸线，11公里长白色沙滩。2005年，金融街控股以雄厚的实力和优秀的规划方案，成功获得这24平方公里的开发权，并赋予这片疆域一个全新的名字——金海湾。

金海湾项目投资将逾百亿元人民币，由英国阿特金斯做规划设计。针对16公里海岸线不同的景观特色，金海湾将分成三个区域进行综合开发。南区为度假休闲生活区，有五星级度假酒店、国际会议中心、奢华的游艇俱乐部、私人游艇别墅、高尔夫体育公园等；中区为核心旅游区，配套了礁石会所、海景酒店、公寓和娱乐设施，游艇综合体和水上交通系统、沿内河的文化和娱乐活动场所、滨水公共广场和聚会场所等；北区为自然生态旅游区，规划了红树林公园生态基地、山地海景公寓、山谷观海别墅、游艇码头以及休闲中心。据营销人员介绍，金海湾滨海度假区建成后，预计每年可接待游客200万人次，将该地区的旅游业年产值从2005年的1.6亿元提高十倍到16亿元。

目前，喜来登度假酒店已抢先登陆，2006年开工建设，2008年5月对外营业。同时，金海湾的首期开发物业——两栋度假式酒店公寓在售，由世联代理。户型分两种：一房58平和两房85平；全部带精装修送家私电器，均价8500元/平，据说销售率已达8成。

金海湾沿海岸线目前正在拓宽道路，有很多农家小苑，可以吃海鲜，或带你出海钓鱼、网鱼。沿途沙质良好，水清可见小鱼，游泳更是不在话下。对比深圳那些犹如大水锅的所谓度假海滨，简直天壤之别。

惠州万科新品发布会

匆匆赶回惠州已是17：40，康帝的中国厅已经人潮涌动。会场外还设置了万科品牌静态展示厅和动态展示厅，以展板和视频短片等形式展示万科品牌、发展历程、工业化、企业公民、万客会等丰富多彩的内容。

据悉，万科这次动作比较大，此前曾聘请了很多惠大的学生，针对其“金域华庭”项目做《江北置业问卷调查》；又在惠州各大媒体发布本次发布会活动的信息，各类人士来者不拒。据说，仅受邀嘉宾就有500多位，来自惠州地产界、媒体、社会各界等。

18点，主题为“您好，惠州”的万科新品发布会暨万客会启动仪式正式开始，会场熙熙攘攘，全部座位坐满，两边过道及后台也都是人，估计人数近千，气氛异常热烈。老梁发现熟悉的面孔不少，参会的决大多数都是地产界人士和媒体。一直以来，万科地产在惠州备受关注。这也是自合生、富力、碧桂园、雅居乐、金融街等知名地产公司先后进入惠州，由地产公司举办的首次较大规模的行业聚会。

万科深圳区域常务副总经理惠州万科董事长肖楠先生、深圳万科副总经理吴镝女士、深圳万科总建筑师蒋春阳先生及惠州万科总经理杨津湘先生出席了本次活动，特邀凤凰卫视主持人陈晓楠作为金牌司仪。会上，肖楠先生对万科24年发展历程、深圳区域现状及未来发展进行了介绍，分享万科开发理念。蒋春阳先生对位于惠州江北的金域华庭项目作了专业性的讲解，展示了项目建筑、园林、装修等各方面的特点。随后惠州万客会启动仪式将整个活动推向高潮，据说现场就吸引了近160位来宾填写入会申请表。

老大的风采

整个活动中，万科都毫不客气的以老大自居，展示了其24年的开发成果和理念；公布其惠州项目情况及战略，丝毫不担心为同行学习效仿或借鉴。同时，还为每位来宾准备了礼品，为部分邀请嘉宾准备了自助晚餐。

2007年9月，万科进驻惠州。据悉，目前万科已经在全国30多个城市，为15万个家庭实现了居住梦想。10年前万科成立了第一家万客会，发展到今天，万客会在全国的会员已经超过了30万。多年来，万客会致力于“让万科理解客户，让客户理解万科，创造对等双赢的方式进行愉悦的双向交流”。通过不断的积累，万科建立了交流平台，成立了万科创造者和传播者。

除了为客户端提供良好的服务平台外，万科还通过住宅产业化基地的建设与企业责任绿皮书的发布，更进一步地明晰了其今后的绿色开发理念。万科以人居环境作为未来环境研究的主题，将“均好中增长”作为对投资者的一种承诺，并推动资助非营利性、非政府组织，资助工业化住宅基础教育与本土青年建筑师竞赛等公益项目，从环境、经营和社会三个维度全面贯彻企业公民的准则。万科承诺将实践一贯秉承的绿色发展理念，为城市营造和谐共生的居住环境，为惠州业主创造更为健康丰盛的人生。

这次可谓是万科在惠州的第一次公开高调亮相，让惠州市民、地产界及媒体对万科有了进一步了解。同时，也让万科的品牌理念更加深入人心，为随后江北的金域华庭项目之宣传推广，奠定了良好基础。

万科的工业化

在一个发达国家，当它的住宅城市化到一定程度之后，唯一的挑战就是工业化这条道路。在我国，万科是率先的采取了这方面的尝试。万科一直以来始终推进整个行业的技术革新，倡导“绿色的、工业化的建房模式”，在具体的项目里面，也是运用了住宅产业化的很多思路和技术。

工业化就是把住房的各个构件在工厂流水线上制造出来，再运到现场进行“积木式”的搭建。这种产业化、工厂化的生产流程，既能降低建造成本，缩短工时，又能保证每一个环节上的品质最优。万科的质量保证是建立在2007年万科发布的《项目安全环保健康现场管理标准》的前提下，据说该《标准》是超越国家颁布的标准的。

金域华庭

万科金域华庭位于惠州江北，有四栋住宅，总建筑面积15万平，其中包含了7000平的商业配套，包括幼儿园、居委会、文化活动室和社区服务，地下停车位857辆。户型主要是有五种：86平两房416套，125—128平小三房两厅360套，139—141平大三房两厅42套；四房两厅分两个面积段，一种是162—167平84套，面积最大的180平户型 28套，总计有930套。

目前，金域华庭项目即将封顶。作为万科在惠州的首个项目，其沿用了深圳“金域华庭”的名字，秉持并发扬光大深圳“金域系列”的设计和建造理念。作为“细节之王”，万科继续保持一贯的作风，以细节制胜，为惠州市民带来全新的感受，提升惠州人居理念。

应房地网记者的邀请，对“深圳楼市之熊市何时结束”来发表点看法。其实，这一直是个敏感的话题，很多著名的学者都因为说错话或者预测失误，遭来口水。

深圳楼市从去年下半年开始调整，尤其是2007年9月央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，其中要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1．1倍。此政策犹如催化剂，直接把市场推入谷底，楼市成交急剧下滑。经历一段时间的僵持，迫使以万科为首的发展商开始降价，一些炒家也不得不低价抛盘。

严峻的市场形势

总而言之，从去年调整到现在10个月了，深圳楼市历经波动；尽管楼价已经比最高时降幅达到30%以上，位于去年年初的水平，但目前仍处于浓厚的观望气氛。据说，目前深圳新房存量已经突破了五万套，按照以往正常销售，已经足够深圳消化一年。

这五万套存量新房也反映了市场的几个问题：一是炒家不敢入市，投资性购买受到抑制；二是用家不认可目前的市场价格，购买力不能有效释放，从而采取继续观望的态度；三是开发商资金积压，加上银行政策缩紧，使资金链更加紧张；四是因为成交锐减，给银行压力增大，政府税收减少，楼市的外在风险加剧；五是因担心新房存量的继续增大，而延缓新盘的开发、入市，使得很多相关行业也受到波及。

楼市面临危机

今年以来，受美国次贷危机及石油暴涨，全球经济下滑已经波及国内经济；同时人民币的持续升值，股市暴跌，物价飞涨、通货膨胀，使得未来国内经济增长预期存在着不明确。经济学家赵晓称，中国经济虽然还没有到萧条，但已明显开始快速下滑，如果紧缩政策不立即回调，将会重蹈1997、1998年紧缩过度的历史教训，令中国经济陷入严重困难。

无疑，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。据深圳某发展商说，现在贷款利息一般都会在基准利率基础上再上浮10-30%，还不一定能贷到。目前，存款准备金率已上调到17.5%，综合性质的流动资金贷款连信誉好的大企业也很难申请；而特定项目开发贷款，银行对项目自有资金、可行性报告审查更严，为保证专款专用，也加大贷后资金流向监管力度。难怪有小道消息说，今年深圳某些有背景的房企高层都纷纷到北京，去四大银行总行进行公关；而一些中小房企甚至到民间筹高利贷，年利率达30-40%。

另外，随着深圳房价的下挫，租金在2008年6月相比1月下降了7.8%，上半年受到供应增大及租客承租能力降低的影响，租金从年初开始已经出现了连续多个月下跌，预计年底前仍